Resolución anticipada de contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda por voluntad del arrendatario, estudio breve de supuestos: cuidado con el criterio de la STS 1210/2016, de 18 de marzo de 2016, (Recurso 1870/2013).


Con relativa frecuencia se plantea la voluntad de un arrendatario de local de dar por finalizado el arrendamiento antes del plazo pactado. La precisión del contrato al respecto, permitiendo primero la opción y determinando después el alcance económico de la misma, es fundamental. La STS 1210/2016, de 18 de marzo de 2016, (Recurso 1870/2013) detalla los supuestos posibles y sus consecuencias (F.D. IV):

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec.1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato (sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que ahora analizamos. 

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución (sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).

A) En el primero de los tipos de supuestos la solución ha quedado predefinida por el contrato en todo su alcance: existe la facultad, condicionada o no, y cuando se ejercita ya se sabe cuál será la consecuencia económica de la opción. Puede imaginarse cierta casuística, aunque no es la misma y su estudio la que motiva el interés de este artículo. 

B) El tercero de los supuestos es el enjuiciado por la STS 6120/2012, de 9 de abril de 2012 (Recurso 229/2007). En este se parte de un contrato que contempla un periodo de impago justificado de la renta de 8 meses, de tramitación para la obtención de licencias, y la posibilidad de resolución por voluntad de la arrendataria en caso de falta de obtención de las mismas por causa imputable a la propia arrendataria. Entendemos de la lectura de esta Sentencia (y de la 1210/2016) que la “aceptación” por la arrendadora de la resolución deseada por la arrendataria (acepta o acaba de aceptar, dice la STS 1210/2016) se colige de la posesión posible del local por parte de la arrendadora, que parece existe en este caso tras la comunicación de la voluntad de resolver (al menos así se desprende de lo referido a la Sentencia de Primera Instancia: A.H. II, página 4, párrafo 4º). Con ello, y haciendo uso de la facultad de moderación, se establece una indemnización igual al periodo establecido para la obtención de las licencias (8 meses) más el equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento. Hay que tener en cuenta que la posesión ha de ser según el Alto Tribunal (al menos en este caso) una opción, no un hecho cierto. Al menos, así lo entendemos de lo siguiente: “Antes al contrario, se declara en la sentencia de primera instancia, y no consta nada en contrario en la de apelación, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el momento en que se le comunicó, a los ocho meses de celebrado el contrato, la resolución”. Por lo tanto, más allá de la comunicación formal, al menos una puesta a disposición real y efectiva es requerida.

C) El segundo de los supuestos, el efectivamente analizado por la Sentencia a la que ahora dedicamos nuestra atención, no difiere en lo fáctico en gran medida del anterior. La arrendadora era contraria a la resolución, que fue de inicio rechazada en ambos casos, y en el caso enjuiciado por la STS 1210/2016 parece que hubo, igualmente, una entrega de la posesión (entrega de llaves y puesta a disposición: F.D. I, página 3, 4º párrafo). Aunque en este caso (de la STS 1210/2016) parece que la posesión de la arrendadora no fue hecho efectivo, tampoco este extremo es entendido como determinante, como hemos visto, en la Sentencia de 2012. Sin embargo en este caso la indemnización no se modera y la condena para la arrendataria es el total de las rentas que habrían de haberse satisfecho en el caso de vigencia del contrato hasta su término pactado.

No podemos dejar de decir que la Sentencia de 26 de junio de 2002, también citada dentro del mismo grupo que la 1210/2016 tiene su base en un criterio legal no vigente, cual es el establecido en el artículo 56 de la antigua LAU.
     
Por lo tanto, en conclusión, los supuestos analizados, más que tres nos parecen dos, resultando en criterios sin duda discrepantes de los cuales uno de ellos (el más actual) habrá de tenerse muy presente por la elevadísima carga económica que supone. Merece la pena dar una lectura a esta Sentencia para valorar detalles de hecho que si bien no son declarados de gran relevancia sí han podido tener cierto peso en el resultado final del pleito.  

Comentarios